¿Cómo puedo invertir en bienes raíces si tengo poco capital? Probablemente muchos de nosotros nos hayamos hecho esta pregunta, y tal vez la respuesta hasta el momento haya sido “necesito más dinero para hacer mi primera inversión en inmuebles”, pero en este artículo te explicaremos una forma de inversión que ha existido desde 1960, que pocas personas conocen, y mediante la cual no serán necesarios varios miles de dólares para iniciar.
¿Sabías que podemos invertir en inmuebles mediante fondos de inversión?
Los REIT (Real Estate Investment Trust) son fondos de inversión en bienes raíces con la particularidad que cotizan en bolsa de valores. El negocio al cual se dedican estas empresas es bastante sencillo de comprender, ya que son dueñas de activos inmobiliarios y sus ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos.
Antes de entrar en mayor detalle explicaremos algo de su historia. Estos fondos fueron creados en Estados Unidos en los años 60, como una alternativa para que los pequeños inversores pudieran acceder al sector de bienes raíces, y en los cuales se podía invertir a través de la compra de acciones. Este tipo de instrumento se ha ido extendiendo a nivel global, y al día de hoy están presentes en más de 35 países, cotizando en las principales bolsas de valores.
¿Qué tipo de activos poseen estos fondos de inversión inmobiliaria?
Uno de los puntos más interesantes sobre la inversión en REIT es la amplia gama de tipos de propiedades que van más allá de inmuebles residenciales, ya que incluyen oficinas, edificios de apartamentos, almacenes, centros comerciales, instalaciones médicas, centros de datos, torres de telefonía móvil, infraestructura y hoteles. La mayoría de los REIT se centran en un tipo de propiedad en particular, pero algunos tienen varios tipos de propiedades en sus carteras.
En el caso particular de los Estados Unidos los REIT se agrupan en 13 sectores:
- Industrial
- Oficinas
- Retail
- Hotelería
- Residencial
- Salud
- Almacenamiento
- Infraestructura
- Data Centers
- Diversificados
- Especiales
- Hipotecarios
¿Cómo ganan dinero estos fondos de inversión?
Como explicamos en un párrafo anterior, la mayoría de los REIT operan según un modelo comercial sencillo y fácilmente comprensible: al arrendar espacio y cobrar el alquiler de sus bienes inmuebles. De esta forma, la empresa genera ingresos que luego se pagan a los accionistas en forma de dividendos.
Los REIT se caracterizan por pagar a sus accionistas un alto dividendo, ya que deben repartir una parte importante de sus beneficios entre sus inversionistas En el caso de los Estados Unidos el porcentaje a repartir es del 90%, y en algunos casos incluso el 100%.
¿Por qué invertir en REIT?
Si tu objetivo es invertir en bienes raíces, los REIT podrían ser una buena alternativa, ya que no requieren de un alto capital inicial, y puedes comprar participación dentro del fondo en estas empresas por montos incluso inferiores a 100 dólares, con lo cual tampoco será necesario recurrir a un crédito hipotecario para adquirir estos activos.
Además, los REIT, igual que otros fondos de inversión, están gestionados por profesionales del sector que saben escoger los mejores inmuebles para invertir y cuentan con un equipo de expertos para gestionarlo.
La gran variedad de sectores asociados a los REIT te permiten invertir de forma diversificada y además es un activo sumamente líquido (fácilmente intercambiable por dinero) como todos los instrumentos transados en mercado de valores.
Dependiendo el sector que elijas, puede haber mayor o menor volatilidad. Por ejemplo los REIT del sector salud, presentan una menor volatilidad que otro tipo de activos del mercado de renta variable.
Finalmente, muchos de los contratos de arrendamiento establecen que el alquiler se incrementa según el porcentaje de inflación de forma anual, por lo que estos incrementos permitirán cubrir la depreciación del dinero producto de la inflación.
¿Cómo invertir en REIT?
Hoy en día existen muchas plataformas habilitadas para la compra de este tipo de activos: corredoras de bolsa, cuentas de inversión de bancos comerciales, fondos de inversión, brokers online, entre otros. En nuestra opinión, la mejor forma de hacerlo será a través de instituciones debidamente registradas ante organismos reguladores del mercado financiero local o internacional, como podrían ser la SEC y la FINRA en el caso de Estados Unidos, la CMF en Chile o la CNMV de España.
Si quieres conocer más acerca de los lugares donde puedes invertir te invitamos a leer nuestro artículo “Plataformas de Inversión: la diferencia entre una buena o mala inversión”.
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